Gregor Kragelj, RHEA nepremičnine
Vašo nepremičnino prodam po najboljši dosegljivi ceni.
O ceni in o kupcu odločate vi, vse ostalo je moje delo. Najprej preverim, kaj o vaši nepremičnini piše v uradnih evidencah, in uredim listine, ki manjkajo. Nato pripravim oglas in vodim oglede. Posel peljem do dneva, ko imate kupnino na računu in je novi lastnik vpisan v zemljiško knjigo.
O meni
Vsaka listina ima svoje mesto in svoj rok.
Pri vsakem poslu vodim popis listin z roki. Tako vem, kaj manjka, še preden to opazi kupec oziroma njegova banka, in nič ne čaka na zadnji teden pred podpisom.
Hkrati vam povem tudi tisto, česar ne bi radi slišali. Če je želena cena višja od tega, kar se je v vaši soseski res prodalo, to izveste na prvem sestanku in ne po treh mesecih oglasa. Odločitev ostane vaša, jaz poskrbim, da jo sprejmete na pravih številkah.
Prodaja se najpogosteje ustavi pri eni sami listini, ki je nihče ni naročil pravočasno. Zato najprej preverim, potem objavim.
Storitve
Štiri stvari, ki jih prevzamem namesto vas.
Lastnik gre skozi prodajo navadno enkrat ali dvakrat v življenju. Jaz postopek poznam po korakih in ga peljem po vrsti, tako da vam ne ostane rok, ki bi ga morali loviti sami. Po uradih hodim jaz, osebno morate samo k notarju.
Prodaja
Ocena vrednosti iz realiziranih prodaj, fotografije in prospekt, oglas na portalih, ogledi, pogajanja o ceni, pogodba, overitev pri notarju in vpis v zemljiško knjigo.
- Cena, ki jo pred kupcem lahko zagovarjate
- Kupca preverim, preden govorimo o ponudbi
Nakup
Iskanje po vaših merilih, preverjanje pravnega stanja pred aro in pregled bremen. Pri kreditu uskladim roke tako, da se izplačilo banke in izbris stare hipoteke ujameta.
- Pregled bremen pred plačilom are
- Primerjava cene s podobnimi prodajami
Oddaja in najem
Najemna pogodba, ki ureja stroške, varščino, prijavo najemnika in odpoved. Zapisnik o stanju s števci in fotografijami ob vselitvi in ob izselitvi.
- Preverjanje najemnika pred podpisom
- Pomoč pri napovedi dohodnine od najemnine
Ureditev dokumentacije
Pogosto je to prvi korak. Nepremičnina brez vpisane etažne lastnine, zapuščinski postopek, ki ni izpeljan, ali stara hipoteka zna posel ustaviti tik pred podpisom. Bolje je, da to izveste zdaj kakor takrat, ko kupec že čaka.
- Pregled stanja pred objavo oglasa
- Seznam tega, kar je treba urediti
Potek prodaje
Osem korakov od prvega pogovora do ključev.
Prodaja stanovanja navadno traja od dveh do štirih mesecev in lep del tega je čakanje: na notarja, na banko pri izbrisu hipoteke, na davčni organ, na zemljiško knjigo. Po vsakem koraku vam povem, kje smo in kaj sledi.
Plačilo za posredovanje je zapisano v pogodbi o posredovanju in v ceniku RHEA, ki ga dobite skupaj s splošnimi pogoji še pred podpisom. Notarske stroške, sodno takso in davek na promet nepremičnin plačate ločeno, ker gredo notarju in državi, ne agenciji. Vsakega dobite zapisanega v evrih, preden se za karkoli odločite.
-
1
Pogovor in ogled nepremičnine
Približno ura. Pogledamo, kaj prodajate, v kakšnem stanju je in kaj o njej piše v uradnih evidencah. Že tu se pokaže večina zapletov.
-
2
Ocena vrednosti in dogovor o ceni
Cena stoji na prodajah, ki so se v vaši soseski res zgodile, ne na oglasih. Dobite seznam primerjav z naslovi, leti in cenami na kvadratni meter.
-
3
Pogodba o posredovanju in listine
Splošne pogoje poslovanja dobite še pred podpisom, tako zahteva zakon. Nato podpišemo pogodbo o posredovanju: kaj delam, kako dolgo, koliko to stane in pri kateri zavarovalnici je agencija zavarovana. Zraven gresta pooblastilo in izjava o politični izpostavljenosti.
-
4
Priprava gradiva in objava
Fotografije, tloris, prospekt in besedilo oglasa. Energetska izkaznica mora biti pripravljena že tu, ker mora oglas navesti podatke iz nje.
-
5
Ogledi in izbor kupca
Termine ogledov vodim jaz, vi jih dobite v koledar. Po vsakem ogledu dobite zapis, kaj je kupca zanimalo in kaj ga je zmotilo. Pri resnem kupcu preverim, ali ima kredit odobren ali samo načrtovan.
-
6
Ponudba, ara in predkupne pravice
Aro hrani RHEA na svojem fiduciarnem računu, na osebni račun posrednika pa nikoli. Kjer predkupna pravica obstaja, gre ponudba najprej k upravičencem in šele nato podpišemo prodajno pogodbo.
-
7
Pogodba, davek in overitev
Napoved za odmero davka na promet nepremičnin vložim na FURS v 15 dneh po sklenitvi pogodbe, z vašim pooblastilom. Notar overi podpis prodajalca šele, ko je davek plačan, zato vrstni red teh korakov ni stvar izbire.
-
8
Primopredaja in vpis
Zapisnik s stanjem števcev, prepis dobaviteljev in predaja ključev. Predlog za vpis novega lastnika se vloži v zemljiško knjigo, ko je vpis opravljen, pa dobite obvestilo.
Vodenje dokumentacije
Popis listin, ki ga vodim za vsako nepremičnino.
Postavke z oznako so edine, pri katerih vas potrebujem, ker gre za vaš podpis ali za vaše podatke. Vse ostalo priskrbim jaz.
Izpisek iz zemljiške knjige
Kdo je lastnik, katera bremena so vpisana in ali je vpisana etažna lastnina.
Kataster in register nepremičnin
Površina iz registra in površina iz pogodbe se pogosto ne ujemata. Če to opazi šele kupčeva banka, prodaja obstane, zato ju uskladimo pred objavo.
Energetska izkaznica pri vas
Zagotovi jo lastnik, izdela pa neodvisni strokovnjak z licenco. Velja deset let.
Lokacijska informacija
Izda jo občina. Pri zemljiščih je glavni vir podatkov o namenski rabi in o predkupni pravici občine.
Pogodba o posredovanju vaš podpis
Obseg dela, trajanje in plačilo, zraven pa zavarovalnica in številka police agencije. Brez podpisane pogodbe ne objavim oglasa in ne vodim ogleda.
Izjava o politični izpostavljenosti vaš podpis
Preverjanje nalaga zakon o preprečevanju pranja denarja. Obrazec pripravim jaz, pri vas ostane samo podpis.
Ponudba predkupnim upravičencem
Roki se razlikujejo glede na upravičenca. Pri kmetijskem zemljišču in gozdu gre ponudba na upravno enoto in se objavi javno.
Zemljiškoknjižno dovolilo
Izjava prodajalca z overjenim podpisom. Brez nje vpisa novega lastnika ni, tudi če je kupnina že plačana.
Napoved davka na promet
Dva odstotka od kupnine pri rabljeni nepremičnini. Napoved vložim jaz z vašim pooblastilom, v 15 dneh po sklenitvi pogodbe.
Dobiček iz kapitala vaši podatki
Ločen davek, odvisen od tega, koliko časa ste lastnik. Po 15 letih lastništva odpade. Vnaprej vam povem, ali vas zadene.
Izbris hipoteke
Banka po poplačilu izda izbrisno dovoljenje, hipoteka pa preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige, zato je treba vložiti še predlog.
Primopredajni zapisnik
Stanje števcev, ključi, prepis dobaviteljev in upravnika, s fotografijami v prilogi.
Ocena vrednosti
Cena iz prodaj, ki so se zgodile.
Oglaševane cene povedo, kaj si prodajalci želijo. Evidenca trga nepremičnin pove, za koliko so se nepremičnine v vaši okolici res prodale, in prav ta razlika odloči, ali bo nepremičnina prodana v dveh mesecih ali bo pol leta visela v oglasu.
- Primerjava po oddaljenosti, velikosti in letniku
- Vsaka ocena pride s seznamom prodaj in z zemljevidom
- Brezplačno, brez registracije
Gre za informativno oceno tržne vrednosti in ne za cenitev. Kadar potrebujete cenitev za banko ali sodišče, vam povem, koga poklicati.
Kontakt
Povejte, kaj prodajate. Povem, koliko je vredno.
Prvi pogovor vas k ničemur ne zaveže. Iz njega odnesete številko, ki ji lahko verjamete, in seznam tega, kar je treba pred prodajo urediti. Odgovorim isti delovni dan.
